El valor de las opciones en el arrendamiento de empresas. Una propuesta en el contexto de las nuevas formas de propiedad en Venezuela

Resumen

RESUMEN El origen de este trabajo de investigación nace en el período docente del programa de doctorado de Investigación en Economía de la Empresa de la Universidad de Almería y, en particular, en el curso de Valoración de Empresas. El texto básico del curso,'El Arrendamiento de Empresas: una alternativa estratégica para el crecimiento externo' (Rojo, 1998) fue la base del primer trabajo del curso que posteriormente se continuó en el período de investigación. En este libro, el profesor Rojo plantea el arrendamiento de una empresa como una alternativa novedosa y de menor riesgo, a las tradicionales operaciones de adquisición que, en muchos casos, fracasan o no cumplen con los objetivos perseguidos, en buena medida por falta de información sobre de la organización adquirida y su entorno. Esto es especialmente cierto en los países latinoamericanos, en donde las empresas privadas tienen que sobrevivir a cambios bruscos en la situación económica, política y social. En ese sentido, se plantea la posibilidad de ampliar y adaptar el modelo de arrendamiento de empresas a entornos económicos inciertos considerando una serie de opciones adicionales al contrato de arrendamiento que lo hagan más flexible y atractivo, incrementando así su probabilidad de éxito. El objetivo de esta tesis, titulada 'El Valor de las Opciones en el Arrendamiento de Empresas. Una propuesta en el contexto de las nuevas formas de propiedad en Venezuela', es doble. En primer lugar, se trata de determinar el valor de las principales opciones asociadas a un contrato de arrendamiento empresas y su impacto en las cuotas de arrendamiento y además, analizar el efecto de las principales variables estratégicas sobre el valor de la empresa arrendada. En segundo lugar, se propone una aplicación de la figura de arrendamiento de empresas, en el contexto de las nuevas formas de organización y propiedad desarrolladas en la actualidad en Venezuela. En particular, se aplica a una empresa del sector de la educación privada, aunque la metodología es generalizable a cualquier tipo de empresa o sector de la economía. Las razones para su aplicación en Venezuela, se derivan de que actualmente se están experimentando cambios políticos y sociales profundos, que se originan hace unos años, y bajo los que subyace una gran desigualdad social, producto del injusto reparto de la riqueza petrolera administrada durante varias décadas por un Estado todopoderoso pero corrupto e incompetente. Afortunadamente, las nuevas corrientes políticas, especialmente los movimientos estudiantiles, apuntan hacia una mayor participación ciudadana con el objetivo de lograr una mayor equidad con la eliminación progresiva de la exclusión social y la pobreza que podrían transformar a Venezuela, a mediano y largo plazo, en un modelo a seguir por el resto de Latinoamérica. En este contexto, la empresa privada tendrá que adaptarse a los nuevos tiempos, conjugando su rentabilidad económica con un mayor compromiso social que aporte soluciones a los graves desequilibrios sociales existentes en la sociedad venezolana. Por esta razón, nuevas formas de propiedad y organización de las empresas se están planteando tanto en el sector público como en el privado. En particular, la incorporación a la gestión de la empresa de sus trabajadores asociados en cooperativas y empresas de producción social, puede ayudar a reducir los conflictos sociales y a una mayor integración de la empresa con la comunidad, asumiendo así un protagonismo de auténtica responsabilidad social. Estas consideraciones son especialmente válidas para las empresas del sector de educación privada, ya que están sujetas a fuertes regulaciones por parte del Estado que controla los precios de la matricula y, en buena medida, fija los salarios de profesores y maestros. Por esta razón, la viabilidad económica de muchas instituciones privadas de educación media y superior puede estar en riesgo. Si bien es cierto que la educación es un servicio público y que las empresas de este sector no deberían fijar sus objetivos de rentabilidad más allá de una cuantía razonable (como sucede en algunos casos), también es cierto que una educación de calidad es costosa y requiere bastantes recursos para mantener a profesores y empleados con sueldos dignos, además de inversiones en tecnología e infraestructura que garanticen su futuro a largo plazo. Bajo esta perspectiva, se plantea la necesidad de buscar soluciones no convencionales que permitan la supervivencia de las empresas del sector de la educación privada. Una alternativa factible es, sin lugar a dudas, el arrendamiento de estas empresas a organizaciones más amplias, donde participen profesores, empleados, la comunidad e incluso el estado. El arrendamiento de la empresa, tal como es presentada por Rojo (1998), puede ser una etapa transitoria o permanente, dependiendo de la gestión del arrendatario y de la flexibilidad del arrendamiento derivada de las opciones incorporadas en el contrato. La estructura de este trabajo de investigación se compone de una introducción general, de dos partes principales con dos capítulos cada una, las conclusiones, la referencias bibliográficas y los anexos. La primera parte configura el marco teórico de referencia y consta de dos capítulos. En el primer capítulo se desarrollan los fundamentos y los principales métodos de valoración de empresas. Se presta especial atención a los métodos de flujos de tesorería descontados como base fundamental de la valoración en el arrendamiento de empresas, tema central de este trabajo, que también es desarrollado en este capítulo en sus aspectos fundamentales. Se completa el capítulo con el análisis de la alternativa arrendamiento-compra y con una descripción de los conceptos básicos del arrendamiento financiero y sus similitudes y diferencias con el arrendamiento de empresas. El segundo capítulo contiene los conceptos básicos y los principales métodos de valoración de opciones financieras y su extensión a la valoración de las opciones reales. Además, se estudia la relación entre las opciones reales y el valor de la empresa, los distintos enfoques en su valoración y los principales trabajos de investigación sobre opciones reales. Este capítulo sienta las bases de los métodos de valoración que serán aplicados a las opciones en el arrendamiento de empresas. El objetivo del tercer capítulo es ampliar el modelo de Arrendamiento de Empresas, de manera que se adapte a entornos económicos de alta incertidumbre. En ese sentido, se estudia el efecto de los cambios de las variables estratégicas sobre las cuotas y la sinergia de arrendamiento, debido a la importancia del análisis de sensibilidad cuando se aplica en ambientes de negocios inciertos. Además, en este tercer capítulo, se determinan los valores de la opción de compra del arrendatario y la opción de venta del arrendador, así como una combinación de ambas opciones y su impacto sobre las cuotas de arrendamiento en distintos casos. También se estudia la opción de renovación para el arrendatario y la opción de no renovación por parte del arrendador, su impacto sobre las cuotas de arrendamiento y su sensibilidad a las distintas variables. Además, se analiza la opción de abandono por parte del arrendatario y su efecto sobre las cuotas de arrendamiento. Finalmente, se establecen las principales conclusiones. En el cuarto capítulo, se realiza una breve descripción de la evolución de la empresa privada venezolana en las últimas décadas, así como sus perspectivas actuales y futuras. En particular, se hace referencia al modelo cooperativo y a las empresas de producción social. También se describe brevemente el sector de la educación superior en Venezuela y las características más importantes de la institución superior seleccionada. El objetivo principal del capítulo es aplicar el modelo de arrendamiento de empresas con opciones, desarrollado en el capítulo anterior, a un proyecto de arrendamiento de una universidad privada. En primer lugar se hace una valoración de la empresa en distintos escenarios, se estiman las cuotas máximas de arrendamiento, la sinergia generada por el arrendamiento y su elasticidad respecto a distintas variables. En segundo lugar, se estima el valor de las opciones de compra y venta, renovación y abandono, su impacto en las cuotas de arrendamiento y su sensibilidad a los distintos parámetros. Finalmente, se establecen las principales conclusiones. La principal aportación de este trabajo de investigación es el desarrollo de un modelo flexible de arrendamiento de empresas que se pueda adaptar a entonos económicos de alta incertidumbre mediante la incorporación de distintas opciones. La valoración de las opciones y el análisis de los cambios en las principales variables estratégicas y su impacto sobre las cuotas de arrendamiento configuran un trabajo original que extiende y profundiza el modelo básico de arrendamiento de empresas, presentado originalmente en el trabajo seminal de Rojo (1998). La segunda aportación, se encuentra en la aplicación de la figura de arrendamiento de empresas, a una empresa del sector de la educación privada, mediante una metodología que es generalizable a cualquier tipo de empresa o sector de la economía, dentro del concepto de nuevas formas de propiedad y organización vigentes en Venezuela.